Come la proliferazione di leggi, leggine e regolamenti ha trasformato il sogno della casa di proprietà in un incubo burocratico — con la Valle d’Aosta a fare scuola
C’è stato un tempo, non troppo lontano, in cui ricevere in eredità una casa — anche vecchia, anche un po’ sgangherata, anche con le travi che scricchiolavano — era considerato un colpo di fortuna. Quasi un miracolo. Una casa tua significava libertà dall’affitto, dignità, un mattone su cui costruire il futuro.
Oggi, quell’eredità ha spesso il sapore amaro di una trappola a molla. Firmi il rogito notarile, paghi le imposte di successione e poi — benvenuto nel labirinto.
Mettiamo che abbiate ereditato una casa rurale. Magari in Valle d’Aosta, tra pascoli e montagne, dove i nonni vivevano senza riscaldamento centralizzato e con il bagno fuori. Volete ristrutturarla.
Ecco cosa vi aspetta, prima ancora che un muratore metta piede sul cantiere:
Planimetrie catastali aggiornate (perché quelle del 1962 non vanno bene). Visura catastale con annessa verifica di conformità. Relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato. Progetto architettonico con computo metrico e cronoprogramma dei lavori. Documentazione fotografica ante operam (le fotografie dello stato di degrado che volete eliminare). A seconda dell’intervento: CILA, SCIA o Permesso di costruire.
E poi, a discrezione del Comune: nulla osta dell’ASL, parere della Soprintendenza, relazione geologica, relazione sismica, valutazione di impatto ambientale, studio idrogeologico e, nelle zone di montagna, verifica del rischio valanghe.
La Valle d’Aosta merita una menzione speciale. Non perché sia peggio delle altre regioni italiane, anzi: è una regione autonoma con una lunga tradizione legislativa propria. Ma è proprio questa autonomia che ha permesso di costruire, nel tempo, una stratificazione normativa di rara complessità, utile a capire il meccanismo generale.
La legge urbanistica regionale di riferimento è la L.R. 11/1998, una norma che, nel corso dei decenni, è stata modificata, integrata, derogata e ri-derogata talmente tante volte da richiedere ormai un esegeta per essere interpretata.
Su di essa si sono depositati strati su strati di delibere di Giunta regionale: la DGR 966/2019 sulle tipologie di intervento, poi revocata e sostituita dalla DGR 378/2021 (aggiornata al Decreto Semplificazioni), poi la DGR 670/2021, poi la DGR 913/2024 e via così, in una catena normativa senza fine.
Scusate, faccio un profondo respiro e mi fermo nell’elencare una marea di regole, codici e codicilli che farebbero scappare chiunque.
Torniamo alla questione di fondo, che è universale e non riguarda solo la Valle d’Aosta.
Il patrimonio edilizio italiano è costruito, in larghissima parte, negli anni Cinquanta, Sessanta e Settanta del secolo scorso, quando le norme antisismiche erano inesistenti o del tutto rudimentali. È un dato di fatto noto a tutti: legislatori, tecnici, Comuni e cittadini.
Ebbene, la logica che ha guidato decenni di normativa è questa: se vuoi fare qualcosa a quella vecchia casa — aprire una porta, aggiungere un balcone, costruire un garage sul prato di tua proprietà — devi adeguarla alle norme antisismiche attuali.
Questo genera situazioni che sfidano il buon senso.
Un garage nuovo, costruito su prato libero accanto a una casa degli anni Sessanta, deve rispettare la normativa antisismica e quindi non può essere attaccato alla casa, perché la casa non è adeguata. Il risultato? Il garage non crolla e la casa sì.
Un balcone nuovo su una facciata esistente richiede l’adeguamento sismico dell’intera struttura portante — il che, in molti casi, significa il rifacimento quasi totale dell’edificio. Per un balcone.
Prima di mettere mano a una casa vecchia, il cittadino deve dunque sostenere costi che, in molti casi, superano abbondantemente il valore dell’immobile stesso.
Parcella del progettista per il rilievo e la progettazione. Parcella del geologo per la relazione geotecnica. Parcella dell’ingegnere strutturista per la relazione sismica. Parcella del certificatore energetico. Oneri di urbanizzazione al Comune. Eventuali pareri di enti terzi.
Tutto questo prima che arrivi un operaio, prima che venga posato un mattone, prima che il cantiere apra.
Per una casa rurale in mezzo a un prato, in una zona non densamente popolata, il costo burocratico-professionale preliminare può tranquillamente essere nell’ordine delle decine di migliaia di euro. Per una casa che magari vale cinquantamila euro sul mercato.
Il risultato? Le case vengono abbandonate. Rimangono lì, a deteriorarsi lentamente, a essere depredate dai vandali, a diventare ruderi.
Va detto, in spirito di equità, che alcune norme hanno ragioni serie alle spalle. L’Italia è un Paese sismico; la prevenzione ha un valore reale. Il dissesto idrogeologico è un problema concreto: fiumi esondati, frane e alluvioni hanno fatto morti e distrutto case costruite dove non si doveva. Le norme energetiche rispondono a impegni climatici reali.
Il problema non è l’esistenza delle norme. Il problema è la loro applicazione indiscriminata, l’assenza di qualsiasi principio di proporzionalità, la totale mancanza di un filtro di buon senso che distingua una cascina in montagna da un palazzo in centro città, un capannone industriale da un rustico di sessanta metri quadri, un edificio a rischio crollo su una piazza affollata da una casa isolata su un prato.
Ci permettiamo di avanzare una proposta, con tutta l’umiltà del caso: sarebbe forse il momento di introdurre nella legislazione edilizia italiana il principio del buon senso proporzionale.
La fortuna, come si dice, aiuta gli audaci. La burocrazia italiana, invece, li scoraggia sistematicamente.
L’autore non è un tecnico né un giurista. È semplicemente qualcuno che ha provato, una volta, a capire cosa serve per fare un solaio in una casa del 1967 in Valle d’Aosta.
Non ha ancora finito di leggere le circolari.
Grazie per la pubblicazione